不動産会社などの宅建業を開業する場合、いくつかの手順を踏まなければ開業はできません。
また宅建業を開業する場合きちんとポイントを押さえて独立しなければ、長期的で安定的な経営は望めないでしょう。
流れや費用、独立のポイントをしっかりつかんで開業する必要があります。
この記事では、宅建業の開業に関する流れやかかる費用。
開業の注意点などについて詳しく解説します。
宅建業を開業する場合の流れについて
まずは、宅建業を開業する流れについて見てみましょう。
宅建業で開業するためには5つの手順を欠かすことはできません。
開業までの流れで欠かせない5つのステップを解説します。
事務所を決める
まずは、どの場所で宅建業を開業するのか拠点を決めなければいけません。
つまり事務所の設置が必要です。
単純に開業する場所というだけではなく、営業の拠点となる意味合いでも、どの場所を事務所にして開業するのかという点はとても大きなポイントとなります。
事務所の場所を決めると、その場所が宅建業の申請先です。
営業など業務ができる体制を整えましょう。
宅建業の事務所をレンタルオフィスにすることも可能です。ただし、レンタルオフィスで設備基準を満たす必要があります。レンタルオフィス検索サイトハブスペでは宅建業の許認可実績のあるオフィスを無料でご紹介できます。お困りの方はお問い合わせください。宅建業の認可がおりるレンタルオフィスのうち、下記2つのオフィスがおすすめです。
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会社を設立する
事務所を決めると、次に行うのが会社の設立です。
個人で開業もできるのですが、基本的には会社を設立し法人として開業することをおすすめします。
最初は個人で開業しても良いのですが、スケールが大きくなると税率や損益通算など法人としている方がメリットが大きいからです。
株式会社、合名会社、合資会社、合同会社（日本版LLC）での開業が可能ですが宅建業を開業する場合の多くは株式会社で開業するケースが多いでしょう。
いくつかの手続きを経て、会社の設立となります。
宅地建物取引士の雇用と設置
宅建業法では、営業を行う事務所の数に応じて専任の宅地建物取引士を設置しなければいけません。
開業当初は本社だけが拠点となる場合、業務に従事する5人に1名以上は専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。
つまり開業時の従業員が本店のみで9人だった場合は専任の宅地建物取引士が最低2名、13人の場合は最低3名必要ということです。
順調に経営し、拠点を増やす場合は支店ごとに5人に1位名以上の専任となる宅地建物取引士が必要です。
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宅地建物取引業免許を申請する
宅地建物取引業の申請を行い、免許を取得しなければいけません。
起業時に本店と支店が2県をまたいでいる場合は国土交通大臣の許可が必要ですが、本店だけの開業や本店と支店が同じ都道府県である場合は都道府県知事の許可が必要です。
厳格な審査を経て、登録の基準を満たしていると許可を受けることができます。
宅建協会若しくは全宅連へ加盟する
宅建業では、取り扱うものが不動産という非常に高額な場合な場合がありますので、宅建業法上1,000万円を法務局に供託した上で開業しなければいけません。
支店を増やす場合は、その都度500万円を加算して供託します。
しかし宅建協会や全宅連に加盟することにより、営業保証金の供託は免除され60万円を全宅保証に預けることにより開業することが可能です。
宅建業を開業する場合、どのような費用がかかる?
宅建業を開業する場合の流れについて解説してきましたが、次に気になるのがどの位の費用がかかるのかといった点でしょう。
ここからは、開業に必要な費用をポイントごとに解説します。
事務所の取得費用
まずは開業にあたり、事務所を設置しなければいけません。
賃貸で借りるのか購入するのかといった点や、事務所の規模や開業する場所によって費用は異なります。
一般的に賃貸で事務所を設置する場合、敷金や礼金、手数料、内装費用も含め100万円~300万円程度を見積もっておきましょう。
またOA機器や事務機器などの導入を50万円程度、電話やFAXの開設といった通信費を10万円程度と想定します。
総額で160万円~360万円程度を事務所の開設に見込んでおく必要があるでしょう。
会社を設立するための費用
次に必要なのが会社設立に必要な費用です。
近年は1円の資本金でも株式会社を設立できますので、法人設立にそこまで多額の資金が必要ではなくなりました。
主にかかる費用を下記の表にまとめています。
| 項目 | 費用 |
| 設立する場合の登録免許税 | 150,000円 |
| 定款謄本手数料 | 2,000円 |
| 定款認証手数料 | 50,000円 |
| 収入印紙 | 40,000円 |
| 計 | 242,000円 |
20万円~30万円程度を会社設立費用として見込んでおきましょう。
宅建業を開業するための申請費用
宅建業を開業するための申請に関する費用がかかります。
先ほど宅建の開業にあたり、国土交通大臣か都道府県知事への免許申請と許可が必要と前述しました。
国道交通大臣への申請を行う場合は、登録免許税として9万円、都道府県知事の申請は33,000円の収入印紙代が必要です。
営業保証金の納付
宅建業を開業する場合は、営業保証金として本店1店だけだと1,000万円、1支店ごとに500万円の営業保証金を法務局に供託する必要があります。
非常に高額の供託金となりますが、宅建協会や全宅連に加盟することで営業保証金の供託は免除されます。
営業保証金に変わり弁済業務保証金の預託が必要となりますが、本店1店だけだと60万円、1支店ごとに30万円と金額を大幅に抑えることが可能です。
宅建を開業する場合、独立における注意点とは何?
ここまでは、宅建業開業に関する流れや費用について解説してきました。
しかし、これらは開業をスタートすることに要するもので、今後長期的かつ安定した経営を行うためにはいくつかの注意点をしっかりと認識しておかなければいけません。
ここからは独立する際の注意点について解説します。
開業当初は赤字の可能性 運転資金は余裕をもつ
開業当初から黒字になるというケースは非常に少ないのが現状です。
開業当初は顧客もいませんので、はやく一定の顧客を掴み赤字期間を少なくしなければいけません。
あわせて一定の赤字期間があっても経営し続けることができるだけの運転資金を確保しておきましょう。
赤字期間に運転資金が耐えられず、早く廃業してしまうことも考えられます。 充分に運転資金を確保しておきましょう。
損益分岐点をきちんと確認しておく
損益分岐点をきちんと理解しておきましょう。
会社を経営する場合には一定の経費が必要となります。
つまり経費以上の売り上げをあげて利益となるのです。
経費以下の売り上げしか上げることができなければ赤字となりますので損益分岐点をしっかりと確認しておかなければいけません。
損益分岐点を知ることにより無駄な経費がかかっている部分も理解できますのでコストカットが可能です。
宅建業を開業するうえで損益分岐点をきちんと認識しておきましょう。
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賃貸なのか売買なのかあらかじめ得意分野を決めておく
ひとことで宅建業といっても、賃貸を専門としている不動産会社と売買を専門としている不動産会社など、不動産会社によって特徴を持っています。
また、総合的に不動産全般を取り扱っている不動産会社もありますが、開業当初では、人数も少ないためにすべてを取り扱うことはまずできません。
開業当初は賃貸仲介か売買仲介、どちらを専門として開業するのかを決めておきましょう。
そうすることによって、目的が明確化しますので業務がやりやすくなります。
不動産業を更に細分化して会社の特徴を明確化しましょう。
管理物件を増やしてストック収益を増やす
不動産業の主な収入源として賃貸でも売買でも仲介手数料の収益が挙げられます。
仲介手数料はフロー収益といい、そのプロジェクトごとに顧客と関係性を構築し収入を上げるものです。
この手数料は毎月定期的に入る金額ではありません。 月々によって非常に波があるといえます。
しかし、不動産の手数料の中でもストック収益といわれる毎月一定の安定収益が期待できるのが管理手数料です。
管理手数料は、マンションなどの物件を毎月管理する代わりに手数料を挙げることができます。 物件ひとつだけだと収益は非常に少ないのですが、まとまった管理ができると毎月安定した収益を得ることが可能です。
経費分だけでもストック収益で賄うことができると、フロー収益が全く上がらなくても赤字になることはありません。
このような体制が構築できると強い体質の会社となるでしょう。
まとめ
宅建の開業は営業保証金の預託などがありますので、他の業種より余計な費用がかかる場合があります。
また、いくつかの申請や宅地建物取引士の配置といった手間がかかりますので、手順や費用をしっかりと認識しておかなければいけません。
というのも不動産は非常に高額な資産ですのでアクシデントがあった場合の補償などを整えておく必要があるからです。
保証協会の加盟などでコストを抑えることができますので、流れや費用をしっかりと把握して開業を目指しましょう。
